Tentang Dokumen Akta Jual Beli (AJB)

Dokumen yg diperlukan waktu melakukan AJB (Akta Jual Beli) di depan notaris

Contoh apa aja yg harus disiapkan apabila melakukan jual beli properti yang penjualnya adalah pemilik langsung (secondary market) secara tunai.

Setelah disepakati jual beli atas suatu obyek properti (tanah, rumah, ruko, kios, apartement dsb), maka hal2 tsb dibawah ini harus dipersiapkan dahulu oleh kedua belah pihak sebelum menghadap notaris sebagai PPAT :

PIHAK PENJUAL

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK

2. Sertifikat Asli yg sdh dicek di BPN (biaya /- Rp 50-200rb, beda tiap daerah)

3. PBB tahun tsb yg sdh dibayarkan pajaknya via Bank2 Pemerintah, selanjutnya anda akan menerima bukti pembayaran yg namanya STTS PBB (Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan) tahun 20xx. Tanpa dilakukan pelunasan pajak ini dahulu notaris tdk akan mau melakukan proses jual beli karena berkaitan dgn sumpah profesi yg berkaitan dgn pendapatan negara berupa pendapatan pajak.

4. pelunasan PPh yg besarnya adalah = 5% x NJOP

PIHAK PEMBELI

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. pelunasan BPHTB yg besarnya adalah = 5% x (NJOP-NJOPTKP), apabila nilainya setelah dihitung dgn rumus tsb hasilnya lebih kecil atau sama dengan = Rp 60jt maka PPh nya NOL alias tidak perlu bayar pajak
3. Kuitansi pelunasan pembelian properti tsb diatas meterai ditandatangani pihak pembeli, harus tertera alamat properti yg dijual, no SHM, dan harga jual belinya (opportunity dapat cashback ada disini)

Keterangan :
1. NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak (nilai ada di SPPT tahun berjalan, yg biasanya dipakai untuk perhitungan pajak jual belinya, harga jual beli sebenarnya bisa tidak sama dgn NJOP, biasanya lebih tinggi)
2. NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak, tiap daerah tdk sama, di Jakarta Rp 60 juta, di daerah lain lebih murah s/d seperti di daerah saya di Jawa Timur cuma Rp 20 juta, nilai sebagai faktor pengurang terhadap NJOP, untuk pastinya bisa dilihat di SPPT PBB nya
3. biasa agar proses sederhana dan cepat semua biaya yg menjadi beban pihak penjual, dibayarkan dahulu oleh pihak pembeli yg akan dikurangkan nilainya dengan pelunasan harga jual beli propertinya.
4. biaya biaya yg timbul :
4.1 Biaya Notaris = AJB = Akta Jual Beli antara 0,5% - 1% dari NJOP, semakin mahal nilai jual belinya semakin kecil persentasenya
4.2 BBN = Bea Balik Nama di BPN Rp 750-2juta (tergantung luas tanah, asumsi <5000m2), bisa sekalian dititipkan di notaris

Tentang Dokumen Akta Jual Beli (AJB)

Read More..

Desain Rumah dan Kos di Anjasmoro, Semarang

Desain rumah ini berlokasi di Semarang, di daerah Anjasmoro. Pemilik adalah Ibu Siska, beliau menghendaki ada 2 bangunan dengan fungsi rumah tinggal dan kos-kosan. Ukuran kapling 11,5m x 25 m, luas rumah induk 240m2, luas rumah kos 75m2, kesemuanya 2 lantai. Orientasi bangunan menghadap ke selatan, sangat menguntungkan karena tidak terkena sinar matahari langsung dan mendapatkan sirkulasi udara yang optimal, karena untuk wilayah semarang arah angin berasal dari laut (utara) dan gunung (utara). Selain itu view ke arah gunung ungaran (jika cuacar cerah). Untuk tahap pertama adalah rumah tinggal, dan selanjutnya rumah kos, karena kebetulan lokasi nya dekat dengan sekolah-sekolah swasta unggulan dimana banyak siswanya yang berasal dari luar kota semarang. 
Program ruang untuk rumah tinggal terdiri dari:
1. Area Semi Private
    Meliputi r. tamu dan r. keluarga, dimana ruangan ini dibuat menerus dengan sekat berupa dinding non  permanen berupa  partisi gypsum yang bisa digunakan untuk rak aksesori, berfungsi pula penghalang visual ke area r.keluarga dan r. makan. R. keluarga merupakan aktifitas inti dimana pemilik sering mengadakan pertemuan keluarga sehingga membutuhkan luasan yang cukup besar. Tangga ke lantai atas juga terletak di area r. keluarga serta diekspos tampilannya, sehingga menjadi "point of interest" pada ruangan ini. Plafon r. keluarga dibuat tinggi serta adanya void, selain ruangan menjadi sejuk juga menyatukan komunikasi antara aktifitas lantai dasar dan atas. R.makan berdekatan dengan r.keluarga dengan dapur di sebelahnya. Didesain dengan dinding terbuka sebagian, dalam hal ini agar ada kesatuan visual antara r. makan dan dapur, selain itu juga menunjang aktifitas pemilik yang menyukai kegiatan memasak sambil ngobrol dengan tamu atau anggota keluarga.
2. Area Private
    Terdiri dari 3 kamar tidur, dan 3 toilet. Untuk lantai dasar difungsikan sebagai ruang tidur tamu. Ke semua ruangan ini mendapatkan cahaya dan sirkulasi udara yang optimal, dan dirancang tidak menghadap ke barat, tetapi ke arah utara dan selatan. Di lt atas tepatnya pada r. mezanin (pertemuan antara tangga dan lantai atas difungsikan sebagai r. tv atau r. duduk dan menghadap ke arah taman atap (di atas garasi), dimana terdapat pintu kaca dengan sistem pivot. Taman atap ini bisa pula difungsikan sebagai area untuk acara family gathering terutama untuk kegiatan barbeque atau sekedar tempat bermain anak-anak.
3. Area Servis
    Terdiri dari dapur, r. pembantu, ruang cuci dan toilet pembantu. Dapur sengaja dibuat terbuka, karena pemilik menginginkan agar anak kos bisa memasak atau sekedar mengambil minum dengan lebih leluasa, serta mengakrabkan komunikasi antara pemilik dan anak kos.
4. Area Kos
    Teridiri dari 6 kamar tidur dan 2 toilet, serta area jemur yang diletakkan di atas toilet pembantu, dimana area ini juga tempat perletakan instalasi tandon air bersih.

denah lt. dasar

tampak depan

Konsep arsitektur rumah ini merupakan hasil diskusi yang intens dengan pemilik, yang menghendaki tampilan tidak terlalu minimalis, lebih elegan, sedikit ada unsur kolonial, sesuai dengan iklim semarang yang panas dan lembab serta banyak angin, warna cat yang teduh dan tidak mencolok. Dipilihlah style rumah tropis modern dengan sedikit memasukkan tampilan artdeco, terutama pada desain kanopi rumah. Selain itu menggunakan  desain jendela dengan luasan cukup besar. 
Secara singkat desain ini bisa disebut dengan "sweet n simple home", sesuai dengan karakter pemilik yang sederhana.

perspektif depan

view r. keluarga

view area taman atap

view area void

 (vano-architect new project, feb-april 2011)

Desain Rumah dan Kos di Anjasmoro, Semarang

Read More..

Beberapa Kriteria Penilaian Properti

Ada beberapa kriteria Penilaian PROPERTI menurut :

1. INVESTOR PROPERTI

yg paling pokok adalah CASHFLOW yg didapat dr property tsb (rental income)

propertinya itu sendiri bisa berupa : rumah, kios, ruko, hotel, mall, theme park, airport dll. fokus utama kelompok ini adalah "apakah cukup cashflow in nya untuk menutup cicilan kredit investasinya.

kepentingan lainnya adalah RESALE VALUE-nya, apabila setelah properti tsb di HOLD dalam waktu tertentu, dan setelah kondisi memungkinkan akan dijual kembali dengan harga yang lebih mahal untuk mendapatkan CAPITAL GAIN,

keuntungan lain yang akan didapat selain CASHFLOW & CAPITAL GAIN tsb adalah :
> INVESTMENT PROFIT
> PREMIUM RISK PROFIT
> TAX BENEFIT PROFIT


2. DEVELOPER PROPERTI

orientasi utamanya adalah mengejar CASHFLOW yaitu berapa banyak unit properti yg dapat dijual dalam kurun waktu tertentu, dgn tipe apa saja yg sesuai kemauan market dgn harga tertentu yg disesuaikan strategi finansial perusahaan.


3. ENDUSER

yg diartikan beli properti tsb adalah benar2 untuk DIDIAMI SENDIRI, biasanya yg paling diperhatikan untuk kelas MENENGAH KEBAWAH adalah KECUKUPAN ANGGARAN vs PENGHASILAN (baca : jumlah duit tunai tersedia buat DP dan cicilan rumah) dengan harga rumah.

sedangkan fokus kalangan pembeli rumah MENENGAH KEATAS: LOKASI vs ANGGARAN.

kalau kelas PREMIUM cuma ada 3 pertimbangan : LOKASI, LOKASI dan LOKASI ( karena duit sudah bukan masalah)


4. BROKER

kriteria mereka dalam menerima kontrak pemasaran properti yg dipasarkan SALEABLE atau tidak? COMMISION FEE cocok apa tidak?


5. BANK

yg paling utama ternyata tetap LOKASI, yg antara lain syarat yg mutlak dan ga bisa ditawar adalah :

1. harus sudah SERTIFIKAT, baik SHM or HGB ok, dan tidak dalam sengketa
2. JALAN MASUKNYA mobil harus bisa masuk s/d dpn rumah tsb (bye2 rumah yg masuk gang)
3. UTILITAS tersedia (PLN & PDAM/sumur bor = mutlak), Tlp = optional aja
4. IMB, kalo lom ada bisa diurus sambil proses kredit berjalan
5. fisik rumah LAYAK HUNI, saran: renovasi ringan (cat ulang yg bocor2) plus tanah yg kosong ditanami ijo2 biar seger dipandang orang bank waktu survey
6. dan yg tak kalah penting adalah KEMAMPUAN FINANCIAL ENDUSER nyicil KPR nya (max cicilan bulanan = 30-40% income brutto suami istri)

Beberapa Kriteria Penilaian Properti

Read More..